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亚马逊与天价租金让曼哈顿变成废都?

来源:未知 编辑:admin 时间:2019-05-09

  美国首都在哪里?很多人第一反应是纽约!这也不能说全错,纽约曾是《邦联条例》下的最后一个美国首都,也是美国宪法下的第一个美国首都。1789年,美国第一任总统乔治·华盛顿在华尔街联邦厅宣誓就职,依傍着美国第一银行的成立带起的金融业,纽约港带来的商业机会和移民,纽约一举超越费城成为北美第一大城市。

  沿着百老汇大道、第五大道等沿街的橱窗,与高耸入云的天际线,构成了我们对发达资本主义物质文明的想象。然而,集纳世间繁华的曼哈顿当下即将成为鬼城。这一趋势从曼哈顿往北延伸到上西区(即中央公园和哥伦比亚大学西侧)。考虑到当下美国经济正处在2008年金融危机以来最好的时候,去年GDP增长高达2.9%,失业率创下最低,纽约“黄金地带”变成鬼城似乎令人惊讶。

  据《纽约邮报》去年3月报道,“最近的一些研究发现,曼哈顿繁华地区的零售走廊地带正挣扎于两位数的空置率,从上西区阿姆斯特丹大道的27%,到苏荷区百老汇的20%。通常认为5%或更少的空置率才算健康。”摩根士丹利的另一项调查显示,曼哈顿的空置率从2007年第四季度的约8%,上升到2017年第四季度的22%,即使2008年金融危机最差时,这一比例也不过12%。

  Zerohedge专栏作者Tyle Durden指出,如果你想看看实体零售的未来,沿着百老汇大道从第57街走到第48街,你就知道了。再往前就是时代广场(第47街)。步行计算商店数量,总数恰好是1个——1个卖无人机的小商店。在世界上最著名大道的九个街区,繁华的时代华纳中心,以及计划中的新诺德斯特龙百货商店南面,与时代广场北面,竟然是购物荒地。

  亚马逊和其他在线零售商对传统实体店产生深远的负面影响,任何人都不应该感到惊讶。这是过去几年从中国到美国一直在讲的故事,我们看到Sears,JCPenney和Macy等零售股票大跌,而电商股票则表现得非常好。

  但令一些人感到惊讶的事实是,不管商业地产的供需情况如何,曼哈顿房地产价格和租金截至2017年持续上涨,这加剧了曼哈顿的荒芜。

  根据全球商业地产服务机构世邦魏理仕2019年第一季度报告,尽管纽约市的经济基本面强劲,甚至有所改善,但零售市场开始出现空置率下降和租金下降的情况。根据纽约房地产董事会报告,除时代广场和联合广场除外,17个商圈中的15个租金在下跌,其广度乃该机构发布报告18年来首次。租金高的社区——上第五大道、麦迪逊大道、苏荷区和先驱广场跌幅最大。其中,租金最高的第五大道(上区)从第49街到第60街同比下滑18%,从每平方英尺3295美元降至2694美元。在此期间,空置店面的数量也增加了1.4%。

  C&W的经纪人兼零售服务高级主管迈克尔·阿扎里安表示,时代广场比纽约市的其他零售市场更加稳定,因为它是主要的旅游目的地,并提供大量的体验式零售,这比许多传统的零售市场更大。

  很少有传统零售商能够支付每平方英尺每年超过250美元的租金——但是房东坚持要求在第五大道和时代广场等黄金地段开出高价,分别为每平方英尺400美元和每平方英尺2,000美元。

  居民们说,他们认为连锁商店搬进来时很糟糕——但没有商店更糟糕。 “这个街区真是太糟糕了。首先是可爱的个体商店被Burberry,Coach和Juicy取代,现在,这些商店空无一人。甚至我的孩子都注意到了。“38岁的Allison Smith说,他是一位住在西村12年的建筑师。据城市规划的经典之作《美国大城市的生与死》称,临街商店的衰落,意味着失去活力的社区与高发的犯罪率(商店带来的人流和一双双眼,让街头犯罪无处藏身)。

  以至于纽约市长Bill de Blasio去年曾表示,他希望惩罚那些空置店面的房东。

  “我非常有兴趣争取通过空置税,去影响那些将店面长期空置的房东,因为他们正在寻求最高的租金竞价,但他们会使社区陷入困境。”他在WNYC上说。 “这是我们可以通过奥尔巴尼完成的事情。”

  同时,纽约市的最低工资标准也以每年约10%的速度上涨,不过即便达到每小时15美元,以每周工作40小时计,每月约2500美元收入的商店收银员或者快餐厅服务生(快餐厅无小费)也很难在曼哈顿生存。

  《大西洋月刊》则认为,美国零售业正在重塑的趋势不可避免在纽约刻下烙印。显然,网购正在崛起,消费者每天花更多的时间盯着浏览器窗口,而不是商店窗口。在大萧条之后,这个国家拥有太多的商店——人均购物实体空间是德国的10倍,是英国的5倍多,曼哈顿的萧条是百货公司和橱窗商店(StoreFront)过度建设的后果,而不是零售业终结。

  随着电商的席卷,曼哈顿街边店面从娱乐和电子产品转变为服装和药品食品,最大的赢家是你绝对无法从仓储空间中得到的东西:热餐或冰咖啡。根据Cushman&Wakefield的数据,“食品和饮料”是纽约市过去三年中最大的新零售物业租赁类别。快餐/休闲餐厅结合了快速服务和高品质食材,如Sweetgreen和Chipotle,在过去10年中增长了105%。

  然而,“曼哈顿是餐饮城,而不是美食城。”纽约大学城市政策和规划教授米切尔莫斯说。 “就像没有人熟悉或关心烹饪一样。年轻人几乎不知道如何煮咖啡。“虽难听却是实话。在过去的十年中,纽约市增长最快的连锁店是DunkinDonuts,自2008年至2018年新增了271个新店,意味着该市每12天就有一家新的Dunkin。

  在这方面,纽约市代表着全美趋势。自2012年左右以来,餐馆消费激增,特别是年轻人、富裕人士、受过教育的人和城里人。对于最富有的20%来说,自2012年以来,他们在餐馆的花费增长速度是家庭食品支出的两倍。25岁至34岁的美国人现在花费了大约50%的消费在餐馆(1904年,90%的食物在家中消费),这是史无前例的。

  曼哈顿的高额房产单价同样影响到本地买家;某国内排名前三的资产管理机构所代理的曼哈顿公寓,多年仅卖出一套(以超过100万美元成交),而伦敦同一时期卖出约20套(均价约30万英镑)。

  不过店面零售者(房地产开发商,房东和零售公司)告诉我们不要担心。随着时间推移,这只是一种“过渡性”的局面。房地产和零售公司的权威调查声称,曼哈顿的整体空置率仅为10%。

本文链接:http://osrin.net/manhadun/467.html

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